El procedimiento actual de las habilitaciones urbanas

Hace unas semanas hablábamos en nuestra página de facebook sobre la importancia de establecer las viviendas en lugares seguros lejos de inminentes huaicos, deslizamientos, derrumbes u otros eventos previsibles mediante estudios técnicos elaborados por profesionales capacitados y responsables.

Por otro lado es innegable la problemática social que constituye la falta de viviendas, situación que es aprovechada por tráficantes de terrenos para engañar y manipular a la población con la promesa de una vivienda, que muchas veces no se cumple,  y en otras se entrega carentes de las condiciones mínimas para habitarlas, sin el saneamiento adecuado, o con problemas con el estado o los titulares registrales del terreno.

Todas estas situaciones se pueden evitar fácilmente con una adecuada asesoría teniendo en cuenta que la normativa actual no permite ya las invasiones del terreno, podemos decir que el procedimiento para una nueva habilitación urbana es como sigue:

  1. CONFORMAR UNA ASOCIACIÓN: O también una organización como asentamiento humano, pueblo joven, etc. Inscribir la misma en registros públicos. Este paso es importante ya que en caso de adquirir un terreno, la titularidad seria de la asociación y no de un autoimpuesto presidente o dirigente de una asociación informal. Asimismo al inscribir la organización, se inscribe también el estatuto, el cual establece el período de duración de la directiva, los medios para llamar a elecciones, y otros mecanismos que impiden que una sola persona o grupo se perpetúe en la dirección.
  2. IDENTIFICAR EL TERRENO: Se trata de buscar un terreno adecuado donde asentarse, según la cantidad de asociados que se disponga. Recordemos que el área de este terreno útil para vivienda es aproximadamente el 40% del area total del terreno. Ejemplo : Si tengo 50 socios y pienso entregar a cada uno un lote de 120 m2 el area de vivienda será 50 x 120=6.000 m2, y estos 6.000 metros será 40% del area total requerida. Por tanto, para 50 socios y a 120m2 cada uno, necesitariamos un terreno de 15.000 metros aproximadamente .
  3. IDENTIFICAR AL PROPIETARIO: Si en el terreno que hemos identificado hay una forma de contactar al propietario, se le deberá proponer la compra. El costo de venta se asumira entre todos los socios por igual. De no haber forma de contactarlo, ni sepamos la dirección o identificación del terreno que tenemos, lo que hay que hacer es solicitar a SUNARP un certificado de búsqueda catastral, el cúal nos informara la partida o partidas que constituyen el terreno. Revisando la partida o partidas encontraremos a los titulares registrales del terreno, si es que los hubiera.
  4. ADQUIRIR EL TERRENO: Una vez identificado el propietario se da en dos casos: El primero que el propietario sea un particular, en cuyo caso simplemente se le propone la venta del bien, y una ves estando a nombre de la asociación podemos continuar con el siguiente paso. El otro supuesto es que pertenesca al estado, o bien no presente antecedentes registrales que debido a la legislación actual tienen el mismo efecto para fines prácticos. En este caso existen dos salidas: La venta directa y la subasta pública. La subasta pública no es conveniente ya que , como su nombre lo dice es pública es decir cualquiera puede participar, y según la mecánica de la subasta podría aparecer otra asociación o incluso una inmobiliaria dispuesta a abonar más dinero por el terreno, haciendo que todo el esfuerzo sea en vano. La otra opción es la venta directa, la cúal solo se dan con tres supuestos:
    • El terreno propiedad del estado sea colindante con propiedad del postor.
    • Haberse posesionado desde antes de julio del año 2004.
    • Solicitar venta directa para realizar un proyecto de interés público.

Siendo así la única alternativa sería optar por la tercera opción, proponiendo una habilitación urbana de carácter social y productivo tal como vivienda,taller u otros. Una vez la asociación tenga la titularidad del terreno ya se puede diseñar la lotización y ya pueden los socios empezar a posesionarse en sus lotes.

5. SOLICITAR LA LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA: Con todo lo que esta solicitud implica: Realizar planos de lotización, de electrificación, agua y acantarillado, esquema víal y otros que sean necesarios. Asímismo tramitar certificados de factibilidad  ante las empresas prestadoras de servicios básicos. Llenar correctamente los formularios FUHU, y presentarlos a la municipalidad para su aprobación .

6.INCRIBIR LA INDEPENDIZACIÓN DE CADA LOTE EN SUNARP: Una vez aprobada la licencia de habilitación urbana, y concluida la recepción de obras, se podrá independizar cada lote con su propio partida registral ante SUNARP, al final de este procedimiento, la asociación podrá transferir cada lote al socio que le corresponda, finalizando así el procedimiento de titulación.

 

Este es el procedimeinto correcto y dentro del marco de la la ley para impulsar nuevas habilitaciones urbanas a nivel nacional.

QUAM Consultores tiene experiencia y esta capacitada para asesorar asociaciones o instituciones privadas que pretendan llevar adelante un proyecto de esta naturaleza,desde el inicio con la conformación de la asociación hasta los últimos pasos de titulación.

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